Блог > Какими налогами облагается зарубежная недвижимость

Какими налогами облагается зарубежная недвижимость

Задать вопрос

Налоги в стране, где находится объект

Этап Что платится Пример (Испания / США)
Покупка ITP 6–11 % (вторичная недвижимость); при покупке новостройки — IVA 10 % + AJD 1–1,5 % Costaluz Lawyers, 2025
Владение IBI 0,4–1,3 % кадастровой стоимости; во Флориде средняя effective ставка 0,82 % SmartAsset, 2025
Сдача в аренду Налог на доход: 19 % (EU/EEA) / 24 % (прочие); расходы разрешены при ставке 19 % EuropeAccountants, 2025
Продажа Покупатель удерживает 3 % цены; CGT 19 % (EU/EEA) / 24 % (прочие); для резидентов прогрессивно 19/21/23/27/28 % TaxesForExpats, 2025

Российские налоги, если вы остаетесь налоговым резидентом РФ

Доход Ставка Норма НК РФ
Аренда зарубежного жилья 13 % до 2,4 млн ₽; 15 % сверх 2,4 млн ₽ п. 6.1 ст. 210
Продажа недвижимости 13 % / 15 %; возможны вычеты ст. 220, 210
Зачёт иностранного налога Зачёт уплаченного налога (не выше российского) ст. 232
Отчётность 3-НДФЛ до 30 апреля; уплата до 15 июля ст. 228, 229

Если вы стали нерезидентом РФ и продаёте жильё в России

  • Доходы облагаются НДФЛ 30 % без вычетов.
  • Пример: продали квартиру за 5 млн ₽ (владение < 3 лет) — налог 1,5 млн ₽.
  • 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей; уплата налога до 15 июля.

Судебная и административная практика

  1. Определение ВС РФ от 10.10.2024 № 304‑ЭС15‑194: оборудование, не зарегистрированное как единый недвижимый комплекс, не облагается налогом на имущество.
  2. ФНС (обзор 2025): доначисление НДФЛ 30 % нерезидентам за непродекларированные сделки.
  3. Штраф за неподачу 3‑НДФЛ: 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (до 30 %).

Советы инвестору

  • Продумайте структуру владения (компания или физлицо) до сделки.
  • Храните все документы (договоры, переводы, платёжки) для подтверждения вычетов.
  • Следите за сроком владения: 3–5 лет часто освобождают от налога на прирост.
  • Используйте соглашения об избежании двойного налогообложения.
  • Контролируйте 183‑дневный тест резидентства.

Итог

Налоговая нагрузка на зарубежную недвижимость складывается из местных налогов и российского НДФЛ. Планирование и своевременная отчётность минимизируют риски и расходы.

Рецензент

Юлия Михайловна